EL ADMINISTRADOR
NO ME DEJA PARTIciPAR EN LAS Asambleas.
Problema:
En determinadas ocasiones, ciertos administradores, a
algunos herederos con derechos de propiedad pero que no tienen un título
totalmente inscripto a su nombre impiden a que participen en las asambleas, con
el objetivo claro de que voten en la mismas. Hay muchas variantes de esta
maniobra, pero en general los dejan estar, pero no se tiene por valido su voto.
Algunos administradores tratan de desposeer de su voto a legistimos herederos, como le pasó a este Señor, Louis de Causans
Consecuencias
Con tal práctica, alguna unidad queda sin representar, pero
igualmente soportará la carga de las expensas, con las consecuencias obvias.
Unos pocos, a costa de la falta de representatividad de estas unidades, podrán
imponer más fácilmente su punto de vista.
¿Qué se argumenta?
La administración sostendrá que el código civil legisla que
solamente los propietarios pueden votar en una asamblea, y con lo cual el
administrador está defendiendo los legítimos derechos del consorcio, o que
meramente está sosteniendo la Ley. Están los que lo hacen simpáticamente, con
mucha onda, y los descarados, pero el resultado es el mismo.
Solución.
Lo primero a tener en cuenta, que una vez que se inscribe
el derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble, se lo inscribe
para oponer su título a terceros, y esto incluye a los herederos. Ante el
fallecimiento del causante, esto es el titular, sus herederos automáticamente
son propietarios con todos los derechos y obligaciones.
Por ende, un heredero tiene todo el derecho a participar en
una asamblea. Paga la expensa, vota, así de sencillo.
El segundo punto a tener en cuenta, es que el administrador
es un tercero ajeno a la asamblea, no tiene voto, recibe un mandato, esto es órdenes.
(Claro, no como en una fuerza militar). Por lo tanto, el heredero deberá exigir
que el resto de los propietarios se expida sobre el tema en cuestión, y quede
asentado que se acepta al mismo. En caso contrario, igualmente debe quedar
asentado el rechazo y el motivo del mismo. Lo ideal es que cada miembro firme
por sí o por no.
Esto es fundamental, porque los administradores hábiles,
hacen que esta cuestión no figure en el acta, y si no figura en el acta,
sencillamente la unidad funcional del heredero estuvo ausente o, estuvo y
aprobó todo.
Con este maniobra, evidentemente tratan de encubrir manejos poco claros.
El tercer punto a tener en cuenta, es que el administrador
que está dispuesta a hacer tan deleznable maniobra, es porque oculta algo, o
está protegiendo el interés espurio de otra persona. Conozco casos que
contrataron estos administradores deleznables a escribanos amigos para
intimidar a los herederos, lamentablemente en muchas ocasiones con excelentes
resultados para ellos.
Como cuarto punto, en estos casos, es imprescindible
contratar un abogado para que inicie la Declaratoria de Herederos, mande cartas
documentos bien redactadas, y llegado el caso, contratar un escribano para que
constate lo que sucedido en la asamblea. Si bien esto es oneroso, mucho más
caro es pagar expensas que no se ha votado para beneficiar a gente
inescrupulosa.
Mientras tanto habrá que pulir las habilidades políticas,
para negociar con el resto de los propietarios, haciéndoles saber de las mañas
de la administración.
Estos administradores tratan de infundir miedo, de rebajar
al oponente. En general son muy hábiles para hacer quedar mal al oponente,
deben ser considerados como enemigos. Hay que armarse de paciencia, ya que después de todo, el propietario está adentro del edificio, defiende lo suyo de un administrador con intenciones de delinquir. Más tarde, o más temprano, si obtendrán los derechos.
BIBLIOGRAFIA, en la cual se explaya sobre el sustento jurídico de lo expuesto.
